虹桥商务区寻找办公室出租的最佳方式是什么?

虹桥商务区寻找办公室出租的最佳方式是什么?

1.在虹桥商务区首先评估您的办公需求

在虹桥商务区为您的企业选择办公室时,第一步是确定您的企业和员工的需求。 确定您需要多少空间,估算总体预算,并确定所需的办公空间类别。 此外,在搜索和巡视潜在的办公空间之前,确定您的停车要求,办公室布局和潜在的公司增长。

您可以通过以下方式评估您的办公室需求:

确定你需要多少空间

您的空间需求取决于您拥有的员工数量,员工需要什么样的工作空间,是否需要会议室以及其他因素。 通常,假设每个员工需要75到150平方英尺,管理级员工需要150到400平方英尺,这占每位员工的专用工作和办公空间。

除了您需要的工作空间量外,还要评估您是否需要会议室,等候区或其他面向客户的空间。最后,增加办公室服务的空间,如复印室,休息室,厨房或文件和邮件室。

一般来说,估计每位员工的平方英尺(上图),乘以现有员工的总数,并将公共区域的比例增加30%等。然后,考虑到未来的增长,增加10%到20%或另一个数字与您的商业模式更加一致。

评估员工和客户需求

除了了解员工执行工作所需的空间之外,还要考虑您的员工和客户在办公空间中需要的其他内容。 根据您所拥有的业务类型,您可以享受特定的室内布局,员工和有特殊需求的客户的访问权限以及停车位。

评估员工和客户需求时需要考虑的事项包括:

·         室内布局 –办公楼的理想布局取决于员工所需的工作空间类型,会议空间和客户服务区域,以及是否需要厨房,收发室等。

·         停车可用性 –您的停车需求将根据您的企业员工数量以及定期访问您办公室的客户数量而有所不同。

例如,一家科技公司可能需要一个开放的,更具协作性的工作环境,而医生办公室则更喜欢与个人私人房间分开的工作空间。

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确定您的位置需求

您的新办公空间也应位于方便员工,客户和供应商的地方。 考虑主要道路和公共交通对每个潜在办公室的便利性。 在签订租约之前,请确保新办公室与您的目标客户以及您在日常运营中合作或依赖的任何业务关系密切。

·         靠近目标客户 –如果您的客户经常访问您的办公室,您的办公室应该靠近您的核心客户。

·         可访问性 –您的办公室靠近主要高速公路和公共交通将决定其对员工和客户的可访问性。

例如,律师事务所可能希望办公室空间在法院的步行距离内,而餐馆可以从靠近食品供应商和首选顾客中受益。

选择一类办公楼

办公室的班级通常描述其结构和设施的质量,并根据其他建筑类别确定。 办公楼有三大类–A级,B级和C级 – 每个都有不同的年龄,设施和租户质量。 根据您的特定业务运营以及员工和客户需求评估您的需求后,确定哪种类型的空间适合您的业务。

三类办公楼是:

·         A – A级写字楼是市场上最高质量的空间。 这些空间通常是最新的建筑物,管理良好,并且备受瞩目的租户。 它们通常最适合需要办公室来打动客户的法律,营销,设计和金融公司。

·         B –一些B级建筑是较旧的A级建筑,但仍有可能恢复到A级质量空间。 其他B级结构,即所谓的B级建筑物,是故意建造的,以比类空间更便宜的价格提供功能性办公空间。 如果你想要一个漂亮的空间但不需要最好的空间,请选择这种类型的建筑。

·         C – C级办公楼通常是最不可取的,因为它们较旧,位于不太受欢迎的社区,需要大量翻新或维护。 这些建筑通常是10至15年历史的A级建筑或5年历史的B级建筑,如果您只需要一个便宜的空间来经营您的企业,这些建筑是完美的。

地址时间限制

选择办公室时,请考虑进入新空间的速度。 无论您是创业公司还是已建立的公司,即使在搬迁过程中,保持业务服务的连续性也很重要。 如果您需要在特定时间段内搬入办公室,请确定可在您的时间限制内租用的空间。

您的首选租约期也会影响您的选择。 商业租赁通常为3至10年,但有些建筑物可能只有最短的租赁期。 短租约更灵活,因为它缩短了你有义务留在同一空间的时间。 相比之下,您可以通过长期租赁以更低的价格锁定更长的价格,但是在一个空间内投入数年会限制增长或造成经济困难。

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2.虹桥商务区-估算你的预算

根据当地平均租金,您对空间和服务的需求以及财务限制来估算您办公室的预算。 通过将每平方英尺的当地平均价格乘以您的业务所需空间(在第一步中找到)来确定您的理想预算。 然后,添加维护和公用事业成本并查看您的财务记录以估算实际预算。

估算租金预算的步骤包括:

确定每平方英尺的平均价格

通过确定您所在地区每平方英尺的平均成本来计算您所需办公室的每月费用,同时考虑您想要的建筑等级及其位置,并根据您的评估结果将其乘以理想的空间量企业的需求。

虹桥商务区添加公共区域维护费用

公共区域维护费用是您维护办公楼公共区域(如大厅,电梯和走廊)所需的费用。 CAM费用通常根据平方英尺计算,占总租赁金额的15%至35%,具体取决于建筑物的年龄和保险费率等因素。 研究您市场中的典型CAM费用,并将该数字纳入您的总预算。

包括实用程序

平均而言,办公楼的电费为每平方英尺每月1.34美元。 与一些住宅租赁不同,包括每月费用的公用设施,商业办公楼租赁通常不包括公用事业的费用。 在确定需要多少空间后,使用平均公用事业成本来计算符合您需求的估算公用事业预算。

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3.虹桥商务区-确定满足您标准的办公室出租空间

一旦确定了您的需求并估算了预算,就聘请租户经纪人来确定理想参数范围内的房产。 经纪人将提供当地知识,在租赁谈判期间提供协助,并节省您的时间。 但是,不需要经纪人,如果您想自己做或进行初步搜索,请尝试使用LoopNet的在线搜索工具。

与租户经纪人合作

有两种类型的商业房地产经纪人:为房东工作的上市代理商和代表租户利益的租户经纪人。上市代理人总是有责任以房东的最佳利益行事,但租户经纪人并不总是对房客负有同样的责任。 上市代理商的佣金为总租约的3%至6%(由房东支付),租户经纪人通常可获得该佣金的百分比。

房地产经纪人不是必需的,但具有宝贵的专业知识,知识和关系,这将使平均企业所有者多年来收集。 雷格斯和LoopNet等网站提供了有用的资源,但无法取代房地产专业人士的专业知识。 除了提供内幕知识外,房地产经纪人还可以节省您的时间,帮助您完成租赁谈判流程等。

商业经纪人可以帮助您完成以下特定事项:

·         本地知识 –当地经纪人将对您所在地区有深入了解,甚至可能有过与潜在房东合作的经验。

·         口袋清单 –许多本地房地产经纪人都知道尚未列出或可能在将来可用的房产。 这些所谓的“口袋列表”是在正式推出之前发现需求物业的绝佳方式。

·         谈判 –与任何合同谈判一样,最好有专业人员陪伴。 拥有租赁代理将帮助您了解租约条款,避免常见的陷阱,例如限制您转租空间的权利。

·         节省时间 –识别,研究和巡视办公室是一个非常耗时的过程。 经纪人可以减少您在寻找办公室所花费的时间,并允许您将其用于建立您的业务。

请记住,因为租户经纪人没有法律义务为您的最佳利益行事,所以请确保在雇用经纪人时提出问题,以解决他们的经验,实践规模,薪酬结构和市场知识。

自己做腿部训练

除了聘请房地产经纪人或租赁代理商协助您搜索办公空间外,还可以使用LoopNet或CoStar等网站来识别您所在地区的房产。 在LoopNet上,只需选择“For Lease”选项,从下拉菜单中选择所需的空间类型,然后输入您的地理区域。 然后,您可以按价格和大小对空格进行排序,查看行走能力和过境分数等。

在与房地产经纪人合作之前,使用在线资源是熟悉当地房地产市场的好方法。 像LoopNet这样的网站也可以帮助您将商业经纪人指向正确的方向,这样您就不会浪费时间查看不符合您需求的建筑物。

我们建议您使用当地经纪人为您的企业寻找办公空间。 但是,您可以选择单独行动。 请记住,在没有房地产专业人员的指导和当地知识的情况下,您必须处理租赁过程的几个阶段。

没有经纪人,您必须自己处理租赁过程的每一步:

·         确定可用的办公空间

·         安排和参加步行和检查

·         谈判租约

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4.虹桥商务区-研究和旅游办公空间出租

将您的选择范围缩小到符合您标准的最有前途的办公空间,收集背景信息,并联系上市代理以安排旅行。 在每次旅行之前研究安全功能,建造机械设备的时代和公用事业,以熟悉酒店。 当您参观时,请观察周边社区,停车位以及其他对员工和客户重要的功能。

如果您正在与商业经纪人合作,他或她将提供每个房产的背景信息,并与上市代理商合作安排演练。 然后,您的经纪人将与您一起参加每个演练,并确保解决您的所有问题和疑虑。如果您选择在没有经纪人帮助的情况下租赁办公室,您需要联系上市代理商以安排访问并自行参加漫游。

评估潜在办公空间时需要考虑的事项包括:

周边地区

办公室周围的区域对于参加会议的员工和客户非常重要。 当您游览办公楼时,请确保邻居适合您的业务,就像办公空间一样。 此外,如果您对某个区域的步行感兴趣,可以参观建筑物和周边区域,以评估是否有行人路,人行道或其他有助于行人找到您业务的条件。

四通八达的交通网络

办公楼可访问性再次成为您的员工客户的重要考虑因素。 如果您通常将工作限制在一个或两个特定社区,请确保办公室方便他们。 无论您的业务类型如何,请确保您的新办公空间符合美国残疾人法案的要求。

安全功能

安全功能的重要性取决于您的业务和办公地点。 如果您愿意在不太理想的地区开展业务以节省资金或更接近潜在客户,请确保建筑物有足够的户外照明,大门,监控摄像头或其他适当的安全功能。 如果您的员工晚上工作或者您的企业在现场保留大量现金或有价值的库存,则安全性尤为重要。

建筑机械时代

建筑物的机械设备包括管道,电梯,自动扶梯,供暖和空调系统。 您可能不负责根据租约条款修理或维护机械设备,但您不希望租用办公楼,而空调或管道始终位于fritz上。 在机械设备上次更新时询问租赁代理商,以确保您不会遇到建筑物的问题。

办公设施

办公楼的设施是额外的内部服务,可供该空间的租户使用。 一些较大的办公楼有咖啡馆,干洗服务,健身房和日托服务。 如果这些服务对您很重要,请让租赁代理向您展示您在参观建筑物时可用的物品,并了解是否有与各种设施相关的额外费用。

其他租户

密切关注您访问的每个建筑物中的租户类型。 如果租户带来的客户与您的专业品牌不一致,请考虑更适合您的实践的建筑。 考虑建筑物的主要租户是谁也很重要。 如果主力租户破产,空间可能会变得不如预期的吸引力。

停车位

如果办公楼没有专用停车场,请查看租用办公室时有多少停车位。 根据贵公司的员工人数以及客户访问办公室的频率,一些建筑物可能无法提供成功所需的停车位。

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5.虹桥商务区-组织您的企业财务

您的小企业的财务实力会影响您可以租赁的办公空间。 两到三年的损益表,最新的信用报告和参考资料向潜在的房东证明您是可靠的租金来源。 在您协商租约之前准备财务记录,这样您就可以在找到符合您需求的办公室时继续前进。

在租赁办公室之前组织业务财务的步骤包括:

编制财务文件

在开始寻找理想的办公室之前,请整理您的企业财务文件,包括资产负债表,纳税申报表,损益表和银行记录。 我们建议您获取两到三年的文档,但如果您有创业公司,这可能是不可能的。 无论您的业务年龄如何,都要组织财务记录,以证明您当前和长期履行租赁财务义务的能力。

评估您的信用评分

在考虑租赁办公室的要约时,您的个人和潜在的商业信用是潜在房东首先考虑的事项。 最好全面了解您的信誉,但这可能需要进行艰苦的调查,这会对您的分数产生负面影响。 查看我们的软硬信用查询指南,了解它们如何影响您的信用评分。

如果您不想对您的信用评分进行严格调查,请使用Nav等服务来研究您的分数,并在提出要约时将其提供给潜在的房东。 他们提供免费的个人信用评分以及商业信用报告摘要。

联系参考文献

建筑物业主通常需要潜在租户以前的房东的参考。 参考信件让房东更多地了解您的企业的租赁历史,并告知决定是否让您从他们那里租用办公空间。 在租赁过程的早期获取您以前的房东的推荐信,这样您就可以在找到新建筑时做好准备。

签署个人保证

个人担保是指您的企业所有者将遵守租赁条款的声明,即使您在租赁期间离开也是如此。一些房东将需要个人担保作为租赁过程的一部分。 准备通过评估您的个人财务来签署个人担保,以向房东证明,如果您的企业无法履行,您个人有能力支付租金。

6.虹桥商务区-选择办公室并协商您的租约

一旦确定满足您的需求和预算的办公室,就协商租约。 如果您聘请经纪人,他将协商条款并确保您获得最佳交易。 但是,如果您选择不使用经纪人来减少佣金,请在签署租约之前注意有关租金升级和转租的条款。

商业办公空间有三种租赁方式:

·         全方位服务租赁 –根据全方位服务租赁,房东负责支付与房产相关的费用,包括财产税和保险,维修和保养,以及公用事业和清洁服务。 这是最常见的商业租赁和租户的最佳租赁类型。

·         净租赁 –净租赁是一种租赁协议,其中房东收取较低的年租金与全面服务租赁相比,但可包括每月“通常成本”,如财产税,财产保险和公共区域维护(CAM)费用。

·         修改后的总租赁 –根据修改后的总租赁,租户将其部分财产税,财产保险和CAM费用与其租金一并支付。 这意味着修改后的总租赁租金是固定的,没有隐藏成本或意外收费。

谈判租约时要考虑的事项

大多数商业租赁包含有关基本租金,租赁期限,租金升级和租户改进的条款。 确保您了解每年必须支付的最高租金金额,您有权使用该空间的时间以及您的房东将根据租约负责的内容。 在签订租约之前,请熟悉这些重要注意事项。

谈判租赁时要考虑的因素包括:

基地租金

基本租金是您每月必须支付的可用空间租金金额,将以每平方英尺每年的费用表示。 该值可能包括可用空间,即办公室实际用于操作的空间,以及可租用的平方英尺,其中包括您的企业在建筑物内共享空间的份额。 在谈判您的办公室租约时,在同意基础租金之前考虑可租用的平方英尺。

租赁期限

商业租赁通常为3至10年。 确保您的租约不要求您停留的时间超过您的意愿。 相反,如果您更喜欢较长的租期,请确保您的空间是必要的,以满足您的需求。

租户改善积分

如果办公室需要装修才能成功运营您的业务,请确保租约包含租户改善信用额度以支付相关费用。 这些信贷使租户有能力以房东为代价进行必要的租赁权改善。

租金和租金升级

除了列出月租和年租之外,您的办公室租约还将描述任何未来的租金升级。 通过在租约中包含这样的条款,房东可以在租赁期间合法地增加租金。 每年3%的租金上涨相当普遍,因此请确保您的租约不包含异常高的百分比。

谈判租约时要避免的事情

除了确保租赁满足您的业务需求外,还有一些样板租赁条款,当您为小型企业租用办公空间时,应避免这些条款。 租赁条款可以让房东有权在任何时候无故终止您的租约,能够承担建筑物维护费用等等。 在谈判您的办公室租约时,请注意这些红旗。

在谈判您的办公空间租约时要注意的红旗包括:

使用条款

使用条款描述了可在特定商业空间内运营的业务类型。 例如,租约可能将空间或建筑物的使用限制在零售或办公室。 在签订租约之前,请确保建筑物的使用不受限制,以限制您的业务运营能力。 use子句还可能会影响您将租约分配给其他业务的能力,因此请尽可能广泛地协商使用条款。

没有原因的终止

有时房东保留终止租约的权利,无需保证其运营的灵活性。 如果您的房东选择行使权利并迫使您在租约完成之前离开,这对您的业务非常不利。

转移限制

与住宅租赁一样,租赁必须指定租户在租赁期内转租或以其他方式转让办公室。 如果您认为您可能在租约结束前离开该空间,或者您可能在租赁到位时出售您的业务,请确保租约允许转让和转租。

增加财产税

在商业租赁中,房东通常支付房产税。 但是,如果您租赁办公室,您可能有责任在首次签署租约时支付任何增加的财产税。 如果您对这种可能的增加感到不满意,请查看您的租约,说明您将负责在租赁期内支付任何增加的房产税。

原样条款

原样条款是租赁的一部分,试图减轻房东修理或改善租赁空间的责任。 本节包括说明承租人将按照现状接受和占用建筑物的语言 – 因为该建筑物在租赁之日存在,并且房东没有义务改善或修理房屋。 虽然这种语言使您有权在签署租约之前检查房产,但如果可能,您应该拒绝这种语言。

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