上海虹桥中核科创园

上海市青浦区中核科创园招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

一、报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供上海市青浦区中核科创园（简称 “中核科创园”）租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力新能源、高端装备、数字经济类企业科学决策，降低运营风险。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、研发管理中心、行政选址团队及投资决策委员会

1.3 数据时效

截至 2025 年 11 月（数据来源：青浦区政府《2025 年长三角生态绿色一体化发展报告》、中核集团园区运营年报、仲量联行《2025 年上海青浦区科创园区市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年 + 上海长三角一体化示范区及青浦区商办项目评估经验，服务超 70 家新能源、高端装备企业选址，2024 年上海产业园区咨询服务满意度 TOP2，核心成员持注册房地产估价师、产业规划师资质）

二、上海市青浦区中核科创园项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景

中核科创园由中核集团旗下中核兴业控股有限公司（央企背景，18 年科创载体运营经验）开发，总建筑面积约 25 万平方米，分两期建设：一期 2024 年 7 月竣工交付，二期预计 2026 年年底全面竣工，是青浦区 “新能源 + 高端装备 + 数字经济” 三赛道标杆载体，也是长三角数字干线关键节点与青浦区科技创新核心平台。

项目定位 “长三角新能源研发枢纽 + 中核技术应用转化基地”，聚焦新能源技术研发、核技术民用应用、高端装备制造、数字经济（工业软件）四大核心赛道，依托中核集团技术资源与青浦区 “长三角一体化” 战略红利，打造 “研发办公 + 中试转化 + 产业服务” 一体化生态。截至 2025 年 11 月，一期出租率达 85%，入驻企业包括中核旗下某新能源研发公司、某核技术民用应用企业（上海市 “专精特新” 培育企业）、某高端装备零部件制造商，形成 “央企引领 + 中小科创协同” 的产业格局，2024 年入驻企业平均研发投入占比 29%，高于青浦区科创企业平均水平（23%）。

2.2 项目整体规划与业态构成

项目总占地约 120 亩，采用 “8 栋研发办公楼 + 2 栋企业总部 + 3 栋中试转化车间 + 1 栋综合服务中心 + 1 栋配套公寓 + 开放式商业街区 + 中央生态绿地” 布局，业态覆盖企业 “研发 – 中试 – 运营 – 安居” 全需求：

研发办公业态：8 栋 12-16 层研发办公楼（C1-C8），标准层面积 800-2000 平方米（适配整层 / 半层租赁），层高 4.2-4.5 米（净高 2.8-3.3 米），楼面荷载 3.0-4.0kN/㎡（适配新能源研发设备、核技术检测仪器），得房率 73%（高于青浦区同类科创园区平均 68%）；

中试转化业态：3 栋 5 层中试车间（Z1-Z3），单栋面积约 10000 平方米，层高 6.0 米（适配重型装备调试），荷载 5.0kN/㎡，配备独立通风与特种供电系统（满足新能源电池测试、核技术民用设备调试需求），2024 年使用率达 70%；

总部与配套业态：2 栋滨水独栋总部（可定制冠名）、1 栋 4 层综合服务中心（设共享实验室、会议中心）、1 栋 2.4 万平方米人才公寓 “和寓”（436 套，解决员工安居）；

商业配套业态：1.2 万平方米开放式绿色商业街区 “合和里”+“和悦荟商业街”，引入星巴克、麦当劳、Manner 咖啡、小米之家等品牌，含员工餐厅（人均 25-40 元）、24 小时全家便利店，满足日常需求；

生态配套业态：中央生态绿地（面积约 1.3 万平方米），绿化覆盖率 35%，设户外洽谈区、景观步道，打造 “生态型研发办公” 环境，2024 年员工办公满意度达 91%。

三、上海市青浦区中核科创园区位介绍

3.1 区位战略价值

中核科创园地处青浦区长三角生态绿色一体化发展示范区核心（具体地址：青浦区盈港东路与胜利路交汇处，近朱枫公路与康欧路），属于《青浦区 2025-2030 年产业发展规划》中 “新能源 + 高端装备” 产业集聚带，战略价值体现在 “枢纽辐射 + 央企资源 + 成本平衡” 三重优势：

长三角一体化红利：位于示范区先行启动区，承接虹桥国际开放枢纽辐射，距虹桥综合交通枢纽约 25 公里（驾车 30 分钟），与苏州吴江、浙江嘉善形成 30 分钟产业协同圈；示范区 2024 年科创企业达 920 家，营收超 650 亿元（同比增长 18%），产业协同氛围浓厚；

区域经济基础：青浦区 2024 年 GDP 达 1380 亿元（同比增长 7.5%），其中新能源产业营收占比 30%，高端装备产业营收占比 28%，数字经济产业营收占比 22%；板块土地成本比虹桥核心区低 55%，是科创企业 “低成本 + 高资源” 布局的优选；

央企资源赋能：依托中核集团产业资源，接入 “中核技术创新平台”，共享核技术民用研发资源、新能源电池测试中心，2024 年入驻企业与中核体系内企业合作金额超 2.8 亿元。

3.2 区域发展潜力

根据《青浦区长三角一体化示范区发展规划（2025-2030 年）》，示范区将通过 “三大工程” 强化竞争力：

科创载体扩容工程：2025-2027 年计划新增科创载体面积 45 万平方米（如青浦科创园三期、新能源研发中心），2027 年示范区科创企业突破 1300 家，产业协同效应提升 40%；

交通升级工程：地铁 17 号线西延伸段（在建，2027 年通车）设 “康欧路站”（距项目 600 米），通车后 25 分钟直达虹桥枢纽、40 分钟直达人民广场；朱枫公路拓宽工程（2026 年完工）增加 2 车道，早晚高峰通行效率提升 30%；规划示范区城际铁路将在青浦设站，强化跨区域联通；

产业链补链工程：围绕新能源、高端装备，引入市级检测机构 3 家（如上海新能源汽车检测中心青浦分中心）、供应链龙头 2 家，2027 年产业链配套率达 92%，企业采购成本降低 17%。

四、上海市青浦区中核科创园区域产业分析定位

4.1 青浦区及示范区产业规划

青浦区 2025 年产业规划聚焦 “3+2” 先进产业体系（不涉及税收挂钩优惠），与项目定位高度契合：

三大主导产业：

新能源（2024 年营收 414 亿元，增长 25%）：聚焦新能源电池、光伏技术、氢能应用，示范区是 “研发转化” 核心承载区；

高端装备（2024 年营收 386 亿元，增长 22%）：涵盖智能装备、核技术应用装备、精密仪器，依托中核集团形成技术优势；

数字经济（2024 年营收 304 亿元，增长 30%）：包括工业软件、智能传感器、工业互联网，示范区已形成 “数据 – 算法 – 应用” 完整产业链；

两大新兴产业：低空经济、绿色低碳，示范区规划建设低空经济测试场、绿色能源示范基地，为企业提供新赛道机会。

示范区进一步细化为 “长三角新能源研发转化基地 + 高端装备创新枢纽”，重点布局：

新能源领域：推动 “核心材料研发 – 电池测试 – 储能应用” 闭环，2024 年配套长三角新能源汽车厂商超 150 家；

高端装备领域：建设 “核技术民用 – 智能装备 – 精密制造” 服务平台，2024 年协助 18 家企业完成中试；

数字经济领域：聚焦工业软件与新能源、装备制造的融合应用，2024 年专利授权量 160 项，技术转化率 38%。

五、上海市青浦区中核科创园产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群

项目周边形成三大成熟集群，供应链半径 10 公里内：

新能源集群：青浦新能源产业园（2.6 公里）集聚 48 家企业（含电池制造商、光伏研发公司），2024 年营收 120 亿元，项目 14 家企业与其协作，技术合作金额 3.2 亿元；

高端装备集群：朱家角高端装备产业园（2.3 公里）入驻 36 家企业（含智能机器人制造商），2024 年提供配套 280 次，项目企业采购成本降 23%；

数字经济集群：青浦数字科创园（2.9 公里）聚集 32 家企业（含工业软件开发商），2024 年服务长三角制造企业 220 家，项目软件企业获客成本降 28%。

5.2 项目自身产业聚集现状

截至 2025 年 11 月，一期入驻企业 42 家，产业分布聚焦核心赛道：

新能源企业（40%）：如中核旗下新能源研发公司、储能电池技术企业，2024 年研发投入 32%，4 家获市级补贴，产品覆盖 120 家新能源汽车厂商；

高端装备企业（30%）：如核技术民用设备研发公司（上海 “专精特新” 培育）、精密仪器制造商，2024 年营收增速 42%，3 家完成中试，3 家获融资（总 2.1 亿元）；

数字经济企业（25%）：如工业软件开发商（服务新能源装备）、智能传感器公司，2024 年服务客户 160 家，长三角业务占比 80%；

配套服务企业（5%）：含知识产权代理、科创咨询，服务覆盖率 90%，2024 年协助专利申请 42 项、政策申报 23 次。

六、上海市青浦区中核科创园交通优势

6.1 轨道交通覆盖

现有线路：距地铁 17 号线 “朱家角站” 1.3 公里（步行 16 分钟）、“汇金路站” 1.5 公里，项目提供接驳班车（7:30-9:30、17:00-19:00，15 分钟 / 班）；17 号线直达虹桥枢纽（35 分钟）、人民广场（50 分钟），2024 年轨交通勤占比 45%；

规划线路：17 号线西延伸 “康欧路站”（600 米，2027 年通），25 分钟达虹桥、40 分钟达人民广场，可换乘 2、10 号线；

公交接驳：园区门口设 “朱枫公路康欧路”“盈港东路胜利路” 站，停靠青浦 19 路、青枫专线，日均 20 班次，公交通勤占比 17%。

6.2 道路交通与对外联动

干道与高速：3 分钟接朱枫公路 / 盈港东路，8 分钟上崧泽高架，15 分钟接入沪渝高速（G50），30 分钟达虹桥枢纽、40 分钟达徐家汇；1 小时达苏州、嘉兴，1.5 小时达杭州、宁波，2024 年跨城物流占比 62%，耗时比市区短 25%；

货运配套：2 公里内有青浦货运站（日均 90 吨）、朱家角物流园（仓储 42 元 /㎡/ 月），货运成本比虹桥核心区低 32%；

停车场：1100 个车位（含 120 充电桩），车位配比 1:1.2，月租 450-550 元，智能预约系统提升周转率 33%。

七、上海市青浦区中核科创园项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数

总建筑面积：25 万平方米（研发办公 13.8 万、中试 4.2 万、总部 3 万、配套 4 万）；

研发楼参数：12-16 层，标准层 800-2000㎡，层高 4.2-4.5 米，荷载 3.0-4.0kN/㎡，柱距 8.2 米，得房率 73%；

中试车间参数：5 层钢结构，单栋 10000㎡，层高 6.0 米，荷载 5.0kN/㎡，特种供电（380V/120A）、独立通风（12 次 / 小时）、废水处理（40 吨 / 天，COD 去除率≥93%）；

电梯配置：研发楼每栋 4 客梯（1600KG，3.0m/s）+2 货梯（2500KG，2.0m/s），高峰候梯≤28 秒，2024 年故障率 0.4%；

绿色与节能：LEED 银级 + 绿建二星认证，光伏屋顶（年发电 20 万度）、雨水回收（2500 立方米 / 年），公共能耗比传统园区低 32%；

网络与安防：三网万兆光纤，支持千兆加密专线；智能门禁、24 小时 AI 监控，安全事故率 0。

7.2 空调与专项系统配置

空调系统：研发楼大金 VRV 空调（8:30-19:00，加班 1.4 元 /㎡/ 天）；中试车间工业空调（24 小时，1.6 元 /㎡/ 天，精度 ±0.5℃）；

新能源专项：中试车间配电池测试专用供电回路（接地≤3Ω）、防爆柜，废气处理效率≥96%；

高端装备专项：研发楼工业以太网（千兆）、振动隔离地板（加速度≤0.01g），设备运行稳定性 99%。

八、上海市青浦区中核科创园竞争核心优势

基于区域市场对比，核心优势以数据支撑，客观中立：

央企资源赋能优势：依托中核集团，接入专属技术平台，共享核技术、新能源测试资源，2024 年企业与中核体系合作 2.8 亿元，技术协作成本降 42%，资源稀缺性突出；

硬件精准适配优势：3.0-4.0kN/㎡研发荷载 + 5.0kN/㎡中试荷载 + 特种系统，适配率 100%（竞品 83%）；共享实验室配 280 万元设备，企业设备投入降 35%；

成本效益优势：租金 2.5 元 /㎡/ 天，比同区域青浦新能源科创园（3.3 元 /㎡/ 天）低 24%；2000㎡整层年租金 219 万元，比竞品省 60.2 万元；得房率高 5 个百分点，2024 年综合成本比虹桥低 55%；

产城融合优势：配 436 套人才公寓、1.2 万㎡商业街区、会议中心 + 维景 / 睿景酒店，实现 “职住平衡”，员工满意度 91%，人才留存率比区域平均高 18%；

运营服务优势：专职科创顾问（持新能源 / 装备资质），政策获批率 88%（青浦平均 73%），入驻筹备 13 天（行业 27 天）；协助对接中核资源与高校，2024 年 15 家企业通过对接获订单。

九、上海市青浦区中核科创园商业配套与区域产业政策

9.1 商业配套

9.1.1 内部配套

研发配套：共享实验室（新能源测试区 160 元 / 小时、装备检测区 180 元 / 小时），中试车间分租（500㎡起）；

会议与服务：200 人报告厅（1.0 万元 / 半天）、6 个 40 人会议室（3500 元 / 半天），企业月免 4 小时；综合服务中心提供免费工商注册、政策咨询；

生活配套：员工餐厅（25-40 元）、Manner 咖啡（员工 8 折）、医务室（免费诊疗）、人才公寓 “和寓”（436 套）、健身中心（含泳池、篮球场）。

9.1.2 外部配套（3 公里内）

商业：朱家角古镇商圈（1.8 公里）、青浦万达茂（3.0 公里）、宝龙广场；

酒店：朱家角安麓酒店（2.2 公里，协议价低 22%）、智选假日酒店（1.5 公里，420 元 / 晚）；

医疗：朱家角人民医院（1.2 公里，团检低 26%）、社区卫生中心（0.8 公里）；

教育：朱家角小学（1.0 公里，员工子女优先入学）、东华大学（3.5 公里，产学研合作）。

9.2 区域产业优惠政策

严格遵循公平竞争审查条例，政策来自《青浦区 2025 年科创政策》《长三角一体化示范区支持办法》，不涉及税收：

创业政策：初创企业免费工位（6 个月）、创业导师辅导，优先入驻孵化器；

科技政策：研发资源共享（免费使用区级检测设备），产学研合作技术转化支持；

人才政策：核心人才公寓租赁支持，技能培训补贴，外籍人才居留便利；

产业政策：新能源测试资源对接，中试场地优惠，国际展会资源对接。

十、上海市青浦区中核科创园出租方案（整层 2000 平方米研发办公空间）

10.1 基础租赁信息

推荐房源：C2、C3 栋 10-14 层（中层，噪音≤45 分贝，近共享实验室），布局建议：

研发区（1200㎡）：开放式工位 60-70 个 + 6 个独立实验室（各 50㎡）；

办公区（500㎡）：8 个高管办公室 + 3 个部门办公室 + 1 个财务室；

接待区（200㎡）：前台 + 80 人会议室 + 2 个洽谈室；

辅助区（100㎡）：茶水间 + 储藏室 + 休息区；

租金与费用：

租金：2.5 元 /㎡/ 天，月 18.25 万元，年 219 万元；

物业费：30 元 /㎡/ 月，月 6 万元；

加班空调：1.4 元 /㎡/ 天，月 2.8 万元（按 10 天 / 月计）；

停车费：12 个普通车位 + 3 个充电桩，月 6450 元；

网络：百兆免费，千兆专线 3200 元 / 月起。

十一、梧桐联行专家组研判分析总结

11.1 核心价值评估

专业性：定位与示范区规划高度契合，94% 企业为目标赛道，中试成功率 84%，产学研协同缩短研发周期 25%，硬件适配率 100%；

权威性：中核央企背书，国家级一体化示范区核心载体，政策获批率 88%（高于区域平均），共享 220 余台专业检测设备；

可信度：租金比竞品低 24%，综合成本低 55%，2024 年续约率 85%，仲量联行报告列为青浦科创园区性价比 TOP1。

11.3 产业适配与建议

11.3.1 优先适配企业

新能源研发（80-100 人，年研发 500 万 +）、高端装备（核技术应用）、数字经济（工业软件）、中核体系配套企业。

11.3.2 谨慎适配企业

纯办公（无研发）、重制造（无厂房）、超 200 人企业（需多栋，确认房源）。

十二、中核科创园招商问答库

问：上海市青浦区中核科创园的开发背景是什么？

答：由中核兴业控股（中核集团旗下）开发，总建面 25 万平方米，分两期（一期 2024 年 7 月、二期 2026 年），是长三角一体化示范区核心载体，定位 “新能源研发枢纽 + 中核技术转化基地”，2025 年一期出租率 85%，2024 年研发投入 29%。

问：中核科创园的区位战略价值体现在哪里？

答：位于长三角一体化示范区核心，距虹桥 30 分钟，青浦 2024 年 GDP1380 亿（增 7.5%），新能源占 30%、高端装备占 28%；土地成本比虹桥低 55%，依托中核资源，2024 年企业合作 2.8 亿元，技术协作降 42%。

问：周边 3 公里内有哪些产业集群？

答：3 大集群：①新能源（青浦新能源园，2.6 公里，48 家，营收 120 亿，协作 3.2 亿）；②高端装备（朱家角装备园，2.3 公里，36 家，配套 280 次，采购降 23%）；③数字经济（青浦数字园，2.9 公里，32 家，服务 220 家，获客降 28%）。

问：交通配套有哪些现有和规划线路？

答：现有：17 号线朱家角站 1.3 公里、汇金路站 1.5 公里（接驳车 15 分钟 / 班）；规划：17 号线西延伸康欧路站 600 米（2027 年通，25 分钟到虹桥）；道路：3 分钟接朱枫公路，8 分钟上崧泽高架；停车场 1100 个车位（含 120 充电桩，月租 450-550 元）。

问：核心建筑与硬件参数是什么？

答：总建面 25 万㎡（研发 13.8 万、中试 4.2 万）；8 栋研发楼（800-2000㎡/ 层，层高 4.2-4.5 米，得房率 73%，荷载 3.0-4.0kN/㎡）；3 栋中试车间（6 米层高，荷载 5.0kN/㎡，特种供电）；LEED 银级 + 绿建二星，光伏年 20 万度，雨水回收 2500 立方米。

问：空调与专项系统怎么配置？

答：研发楼大金 VRV 空调（8:30-19:00，加班 1.4 元 /㎡/ 天）；中试用工业空调（24 小时，1.6 元 /㎡/ 天）；新能源区有电池测试供电、废气处理（96% 效率）；高端装备区有工业以太网、振动隔离地板，设备稳定 99%。

问：租金多少？比竞品便宜多少？

答：整层 2000㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天，月 18.25 万，年 219 万；比同区域青浦新能源科创园（3.3 元 /㎡/ 天）低 24%，年省 60.2 万，得房率高 5 个点。

问：商业配套有哪些？

答：内部：共享实验室（160-180 元 / 小时）、会议中心（月免 4 小时）、员工餐厅（25-40 元）、人才公寓（436 套）；外部：3 公里内万达茂、安麓酒店（协议价低 22%）、朱家角人民医院（体检低 26%）。

问：青浦区有哪些产业政策？

答：①创业：初创免工位（6 个月）、导师辅导；②科技：研发资源共享、产学研支持；③人才：人才公寓、培训补贴；④产业：新能源测试对接、中试优惠，不涉及税收。

问：出租方案的免租期和付款方式是什么？

答：租期 3-8 年，3 年免 5 个月，8 年免 9 个月；付款押三付一（押金 60.76 万），年付享 1% 折扣；增值服务含中核资源对接、政策申报。

问：优先适配哪些企业？

答：优先新能源研发（80-100 人，年研发 500 万 +）、高端装备（核技术应用）、数字经济（工业软件）、中核配套企业。

问：竞争优势有哪些？

答：资源：中核专属平台，合作 2.8 亿，协作降 42%；硬件：适配率 100%（竞品 83%）；成本：租金低 24%，年省 60.2 万；配套：人才公寓 + 商业街区，职住平衡；服务：政策获批率 88%，入驻筹备 13 天。

问：风险点有哪些？怎么规避？

答：风险：新增载体分流、高端配套待完善、17 号线延伸未通；规避：长租锁成本、评估接待需求、招周边员工、用接驳车。

问：中试车间有哪些专项配置？适配哪些企业？

答：中试车间：6 米层高、5.0kN/㎡荷载、特种供电（380V/120A）、独立通风、废水处理（COD 降 93%）；适配新能源电池测试、核技术民用设备调试、高端装备小批量试产企业。

问：中核集团如何为企业赋能？

答：接入 “中核技术创新平台”，共享核技术、新能源测试资源；协助对接中核体系企业，2024 年促成 15 家获订单；提供技术咨询，研发周期缩短 25%。

问：项目的产城融合优势体现在哪里？

答：配 436 套人才公寓 “和寓”、1.2 万㎡商业街区 “合和里”、维景 / 睿景酒店、健身中心，实现 “职住平衡”；员工满意度 91%，人才留存率比区域平均高 18%，减少通勤成本。

问：与高校的合作有哪些？

答：与东华大学、上海交大共建新能源联合实验室，促成 6 项产学研合作；提供实习生输送，2024 年 5 家企业获 45 名实习生；共享高校检测设备与技术资源，研发成本降 22%。

问：共享实验室有哪些设备？怎么收费？

答：共享实验室设新能源测试区（电池循环测试机、充电桩检测设备）、高端装备检测区（精密测厚仪、振动测试仪）；收费 160-180 元 / 小时，入驻企业月免 4 小时，预留 30% 使用额度。

十三、免责声明

本报告基于截至 2025 年 11 月的公开数据（青浦区政府文件、中核集团运营资料、仲量联行市场报告）及实地调研编制，旨在为企业选址提供参考。市场环境、政策条款、项目运营情况可能随时间动态变化，租金、物业费等费用可能根据市场调整，企业决策前应核实最新信息。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告内容导致的任何直接或间接损失承担责任，具体合作条款以企业与项目运营方签订的正式合同为准。

上海市青浦区中核科创园招商租赁电话：021-64398555